Định giá tài sản và các phương pháp thẩm định giá tài sản

Định giá tài sản được xem là khâu ấn định, quyết định cuối cùng về giá cả của một sản phẩm, một tài sản. Có những phương pháp nào để thẩm định giá tài sản? Theo dõi ngay bài viết để có câu trả lời nhé.

1. Định giá tài sản là gì?

Định giá tài sản là quá trình xác định giá trị tài sản cụ thể hoặc một tập hợp các tài sản. Quá trình này thường được thực hiện để mục đích đầu tư, bảo hiểm, tài chính, hoặc để giải quyết tranh chấp.

Đối với mỗi loại tài sản, có thể có các phương pháp định giá khác nhau, bao gồm các phương pháp định giá cơ bản như giá thị trường, giá trị thay thế, giá trị thu nhập, hoặc giá trị ròng của tài sản.

Định giá tài sản là một công việc quan trọng trong nhiều lĩnh vực kinh tế và tài chính để đảm bảo rằng giá trị của tài sản được xác định một cách chính xác và công bằng.

2. Các phương pháp thẩm định giá tài sản

Có nhiều phương pháp thẩm định giá tài sản được sử dụng trong lĩnh vực tài chính và bất động sản. Dưới đây là 6 phương pháp phổ biến.

2.1. Phương pháp so sánh

Đó là phương pháp thẩm định giá tài sản dựa trên cơ sở có sử dụng các số liệu phản ánh những giao dịch mua bán của tài sản tương tự trên thị trường; là cách ước tính giá trị của tài sản cần được thẩm định giá thông qua việc so sánh với mức giá của các tài sản tương tự trên thị trường đã được mua bán.

Giá thị trường của tài sản cần thẩm định giá có quan hệ mật thiết với giá trị của tài sản tương tự đã và đang giao dịch trên thị trường.

• Nguyên tắc thay thế: Một nhà đầu tư có lý trí thì sẽ không trả giá cho một tài sản nhiều hơn số tiền mua một tài sản tương tự có cùng sự tiện ích.
• Nguyên tắc đóng góp: Quá trình điều chỉnh để ước tính giá trị tài sản cần phải dựa trên cơ sở có sự tham gia và đóng góp của các yếu tố hình thành nên giá trị của tài sản.

Áp dụng với những tài sản có tính đồng nhất cao.

2.2. Phương pháp chi phí

Là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế tài sản tương tự với tài sản thẩm định giá.

Nếu người mua có tiềm năng có đủ thông tin và dự tính hợp lý sẽ không bao giờ trả giá tài sản cao hơn so với chi phí để tạo ra một tài sản có lợi ích tương tự.

• Nguyên tắc thay thế: Giá trị của tài sản hiện hữu, có thể được đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự như một vật thay thế.
• Nguyên tắc đóng góp: Quá trình điều chỉnh dùng để ước tính giá trị tài sản phải dựa trên sự tham gia và đóng góp của các yếu tố hình thành nên giá trị của tài sản.

2.3. Phương pháp vốn hóa trực tiếp

Phương pháp vốn hóa trực tiếp là phương pháp thẩm định giá bằng cách xác định giá trị của tài sản được thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi dòng thu nhập thuần ổn định hàng năm dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông quá việc sử dụng vốn hóa phù hợp. Phương pháp này được áp dụng đối với tất cả các tài sản đầu tư.

Cơ sở phương pháp vốn hóa trực tiếp đó là giá trị của tài sản bằng giá trị vốn hiện tại của tất cả các lợi ích tương lai có thế nhận được từ tài sản và dựa trên giả thiết sau: Thu nhập tương đối ổn định trong khoảng thời gian sử dụng hữu ích còn lại của tài sản hoặc vĩnh viễn.

2.4. Phương pháp dòng tiền chiết khấu

Phương pháp dòng tiền chiết khấu là phương pháp thẩm định giá bằng cách xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi của dòng tiền trong tương lai và dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp.

Cơ sở phương pháp dòng tiền chiết khấu đó là giá trị của tài sản bằng giá vốn hiện tại của tất cả các lợi ích tương lai có thể nhận được từ tài sản. Phương pháp dòng tiền chiết khấu được sử dụng trong trường hợp thu nhập từ tài sản biến đổi qua các giai đoạn khác nhau (không ổn định).

2.5. Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá bằng cách xác định giá trị của bất động sản có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở giá trị ước tính của phát triển giả định của tài sản dựa trên tổng doanh thu phát triển trừ cho tất cả các chi phí dự kiến phát sinh (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) để tạo ra sự phát triển đó.

Cơ sở phương pháp thặng dư là giá trị của đất là thu nhập từ đất đóng góp trong tổng thể bất động sản đầu tư và quy đổi về hiện tại theo tỷ suất vốn hóa phù hợp.

Phương pháp thặng dư được ứng dụng trong thực tiễn vì tính hữu ích với bất động sản có tiềm năng phát triển (đất có thể được sử dụng vào mục đích đầu tư); kiểm tra đối chứng hoặc thay thế phương pháp thẩm định giá đất khác (sử dụng vào mục đích đầu tư).

2.6. Phương pháp chiết trừ

Phương pháp chiết trừ là phương pháp thẩm định giá bất động sản cũng là phương pháp xác định giá trị quyền sử dụng đất bằng cách loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị của bất động sản (bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và phần giá trị tài sản gắn liền với đất).

Cơ sở của phương pháp chiết trừ là có thể xác định được giá trị một bộ phận tài sản còn lại khi viết giá trị tổng thể và giá trị của bộ phận kia. Phương pháp chiết trừ hữu ích khi thẩm định giá những thửa đất có tài sản gắn liền với đất khi có thông tin giao dịch trên thị trường của những thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự như các tài sản cần thẩm định giá.

Đối với từng loại tài sản thẩm định viên sẽ căn cứ vào pháp lý và thông tin, số liệu thu thập được để có thể đưa ra các phương pháp thẩm định giá phù hợp nhằm đánh giá chính xác giá trị của các tài sản thẩm định giá.

Nếu bạn đang tìm kiếm một “người đồng hành” trên hành trình chinh phục thành công CFA để có được định hướng học tập và luyện thi CFA phù hợp nhất, bạn có thể tham khảo khóa học CFA Online tại SAPP, giải pháp chinh phục CFA toàn diện, tối ưu “trọn gói – tiết kiệm – cá nhân hóa”, thiết kế theo khung năng lực của từng cá nhân ngay cả người trái ngành.

Liên hệ với SAPP qua Fanpage hoặc Website nếu cần bất cứ hỗ trợ nào nhé!